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Detaillierte Infos zum:
Vertrieb "Heinen & Biege" (Insolvent)
 
Heinen und Biege Logo von ehemaliger Homepage
 
  1. Die Gründung der Heinen & Biege, Dortmund
  2. Ziel des Vertriebes der "Heinen und Biege"
  3. Wie wählte Heinen & Biege die passende Wohnung aus?
  4. Der mögliche Niedergang von Wohnanlagen durch nicht bedarfsgerechte Finanzierung?
  5. Was ist eine Partner Immobilie?
  6. Heinen & Biege und die Badenia Bausparkasse
  7. Wie viele Wohnungen verkaufte Heinen & Biege?
  8. Die Verkäufe der "Heinen und Biege" in Melle
  9. Hochrechnung der versteckten Innenprovision in Melle
10. Die Insolvenz der "Heinen und Biege" Gruppe

Viele Eigentümer wurden durch den Verkauf/Vermittlung einer Steuersparimmobilie durch die "Heinen und Biege GmbH" aus Dortmund bzw. durch dessen "Stuckkies" betrogen (in meinem Fall durch Herr Hartmut Nutic von der Wirtschaftsberatung Andrea Strauch aus Wuppertal).

1. Die Gründung der Heinen & Biege, Dortmund

Zur Vorgeschichte der Firma Heinen & Biege steht auf Seite 9 im Sonderprüfungsbericht über die Badenia, welches die BaFin im Jahr 2001 von Deloitte & Touche anfertigen ließ:

Zitat:   Die Herren Uwe Heinen und Laurenz Biege haben sich 1988 gemeinsam selbstständig gemacht mit dem Ziel, eine bundesweite Vertriebsorganisation aufzubauen. Es war vorgesehen, im Wesentlichen die folgenden Dienstleistungen zu erbringen:

- Vertrieb von Eigentumswohnungen als steuersparende Kapitalanlage
- Vermittlung von Finanzierungen
- Verkauf von Bauspar-, Lebens- und Sachversicherungen

Mit dem Vertrieb von Eigentumswohnungen als steuersparende Kapitalanlage waren die Herren Heinen und Biege zuvor als leitende Angestellte der Fa. Köllner &.Co. KG bzw. deren Tochtergesellschaft JSB befasst. Aus Konkurrenzschutzgründen ist daher der Agenturvertrag zwischen der DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) und den Herren Heinen und Biege am 13. Oktober 1988 zunächst pro forma mit einem Herrn Raimund Pxxx abgeschlossen worden und erst am 17. August 1989 mit allen Rechten und Pflichten auf die Herren Heinen und Biege übertragen worden.

Die den Vermittlungen zugrunde liegende Geschäftsidee und das von der Jugendsparberatung entwickelte Vertriebskonzept bestand im Wesentlichen darin, Eigentumswohnungen in größeren Wohnblocks an einzelne Kapitalanleger unter dem Aspekt einer möglichen Steuerersparnis zu verkaufen.

Die Finanzierung des Erwerbs der von Heinen & Biege vermittelten Eigentumswohnungen wurde vor allem über die Badenia Bausparkasse und in geringem Umfang auch über andere Institute angeboten.

Ab Mitte der 90iger Jahre strukturierte sich Heinen & Biege um und bestand dann aus zahlreichen verschiedenen Firmen. Das nachfolgende Dokument stellt die Firma Heinen & Biege mit dessen Tochtergesellschaften und Funktionen vor:

Dokument: Heinen & Biege stellt sich vor. Stand Mai 1995

Seite -1-, -2-, -3-, -4-, -5-, -6-, -7-, -8-, -9-, -10-, -11-

2. Ziel des Vertriebs der "Heinen und Biege"
 
Heinen & Biege Logo vom Jahr 1991

Brieflogo von Heinen & Biege anfang der 90iger Jahre.
Abgebildet ist der ehemalige Firmensitz im Westfalendamm 275 in 44141 Dortmund.
 
Die Firma Heinen und Biege vermittelte und verkaufte ab 1989 überwiegend Wohnblöcke der ehemaligen Neuen Heimat im Auftrag der ALLWO Hannover oder WVAG München (ausschließlich Objekte in Melle) an über 53 Standorten in der Bundesrepublik.

Vertriebsbeginn war
am 01.11.1988 in Hamm mit 59 verkauften Einheiten (Verkäufer unbekannt),
am 01.01.1989 in Salzbergen mit 16 verkauften Einheiten (Verkäufer unbekannt),
am 07.02.1989 in Neustadt a. Rbge. mit 306 verkauften Einheiten (Verkäufer ALLWO),
am 01.06.1989 in Wuppertal Oberbarmen mit 15 verkauften Einheiten (Verkäufer unbekannt),
am 28.06.1989 in Celle I + II mit 176 verkauften Einheiten (Verkäufer ALLWO),
dann in Melle am 27.06.1990 mit 201 verkauften Einheiten (Verkäufer WVAG).
Später verkaufte Heinen & Biege auch Bestände von anderen Anbietern.

Ein teil dieser Wohnungsbestände wurden von der ALLWO/WVAG nach dem WIM/WVG Konzept (Wohnungen in Mieterhand, Wohnungsvermögensgesellschaft) von einer "Neuen Heimat" Regionalgesellschaft erworben und dann in Eigentumswohnungen aufgeteilt (weitere Details, siehe Seiten "Das Pilotprojekt Melle").

In der Immobilien Fachsprache werden solche Firmen als "Aufteiler" bezeichnet.


Üblicherweise wurden diese Wohnungen vor oder nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen preiswert saniert (so genannte Pinselsanierung) um diese für den Verkauf vorzubereiten.
Da die meisten Mieter ihre vermietete Wohnung nicht kauften, mussten diese (teilweise schwer verkäuflichen) Wohnungen irgendwie Gewinn bringend veräußert werden.

Jetzt war die Eigentumswohnung als Kapitalanlage für Gering- und Mittelverdiener geboren.

Heinen und Biege (oder dessen Einzelkämpfer (Strukkis)) nahmen in den überwiegenden Fällen in einer Haustürsituation Kontakt mit dem Käufer auf. Das heißt, die Anbahnung des Geschäftes fand zu Hause oder beim Arbeitgeber statt. Als Türöffner für Heinen und Biege dienten oft Freunde, Bekannte, Arbeitskollegen oder ein unerwarteter Anruf (Coldcall, Kaltakquise).

Unter falschen Versprechen wie "Steuern sparen", "sichere Altersvorsorge", "Schutz gegen Inflation", "Verkauf ohne Eigenkapital" und sehr geringe monatliche Eigenbelastung (z.B. 200 DM, 102,26 €) vermittelte und verkaufte die Heinen und Biege diese Wohnungen überwiegend im Paket mit einer Finanzierung von der Badenia Bausparkasse an vermeintliche Kapitalanleger aus dem ganzen Bundesgebiet.

Heinen & Biege verwendete zum Verkauf eine Verkaufsmappe, wo er ausschließlich die Vorteile seiner angebotenen Immobilien in den schönsten Worten packte (von Nachteilen war zum Zeitpunkt der Anbahnung des Geschäftes nicht die rede). Die Kernaussage dabei war, dass die Immobilie "das" beste Produkt zur Altersvorsorge und Steuerersparnis wäre, gegenüber allen anderen Produkten.


Die Verkaufsargumente zielten darauf ab, dem überrumpelten Kunden näher zu bringen, was passieren würde, wenn man nicht in Sachwerten investieren würde. Heinen & Biege hatte natürlich schon die perfekte Lösung für die Altersvorsorge bereit: "Sachwert statt Geldwert!"

Lassen Sie die nachfolgenden Dokumente aus der Verkaufsmappe für sich sprechen (jedenfalls sind die Argumente in der Verkaufsmappe für Finanzexperten (und für Geschädigte im Nachhinein) der blanke Hohn):
 

Dokument: Verkaufsargumente von Heinen & Biege.
Aus der Verkaufsmappe vom Mai 1996 (mit Ergänzung vom August 1997)

Seite -1-, -2-, -3-, -4-, -5-, -6-, -7-, -8-, -9-, -10-, -11-, -12-, -13-, -14-, -15-, -16-

Die von Heinen & Biege angebotenen Eigentumswohnungen wurden durch die professionell trainierten Vertriebsmitarbeiter (oder Einzelkämpfer (Strukkis) von Heinen und Biege) mithilfe der oben genannten Verkaufsunterlagen so schön geredet, (mittels Sprache der Superlative) das keine negativen Gedanken aufkamen. Die Fragen der Opfer wurden gekonnt von den durchtrainierten Verkäufern stets mit einer Gegenfrage beantwortet.

Der Standort der verkauften Objekte spielte keine größere Rolle (befanden sich oftmals hunderte Kilometer vom Käufer entfernt). Wichtig war, dass das angebotene Objekt genau zur Bonität der Kunden passte (siehe weiter unten ).

Dem Käufer wurde erzählt das man sich die Wohnung überhaupt nicht anschauen muss, da diese komplett von Profis (so genannte Mietpool Verwaltung) gemanagt wird und man sich keinerlei Sorgen machen muss "
Die würden alles im Griff haben". Schließlich stand im Verkaufsgespräch die Kapitalanlage im Vordergrund (steuern sparen, sichere Altersvorsorge), welches man durch den Kauf einer Eigentumswohnung erhält.
Dabei war der mit angebotene Mietpool die wichtigste Besonderheit beim Verkauf dieser Wohnungen (rundum sorglos Paket). In Wirklichkeit, kaschierte dieser für lange Zeit (ca. 3 - 4 Jahre) sehr wirkungsvoll den Betrug an die geschädigten Käufer (siehe dazu die Seiten Mietpool HMG (Insolvent)).

Heinen und Biege schlug auf den Verkaufspreis vom Verkäufer (des Wohnblocks) noch eine gewaltige versteckte Innenprovision drauf und verkaufte diese Wohnungen dann zu einem neuen überteuerten Kaufpreis, welcher zwischen 20 % und 60% über dem vorherigen Kaufpreis war. Von dieser versteckten Innenprovision wusste der zukünftige Käufer nichts.

Zu den verkauften Wohnungen gab es Hochglanzprospekte mit sehr vielen Bildern, bei denen sich später herausstellte das die Bilder von einem anderen tatsächlich schönerem Objekt waren. Bei einigen Geschädigten verschwanden diese Prospekte nach kurzer Zeit wieder (um wahrscheinlich der Prospekthaftung zu entgehen!).

3. Wie wählte Heinen & Biege die passende Wohnung aus?

Heinen & Biege ermittelte anhand einer i.d.R im ersten Gespräch erteilten Selbstauskunft vom Kunden und eines Bonitätsrasters u.a. von der Badenia Bausparkasse die mögliche finanzielle Belastung aus der Finanzierung. Dazu wurde eine Wohnung ausgesucht, deren "Unterdeckung" (aus Kosten abzüglich der Mietpoolausschüttung) die finanziellen Möglichkeiten voll ausschöpfte, also die "teuerste" Wohnung, die dem Vertrieb die höchstmögliche Provision sicherte.

Der Strukturvertrieb Heinen & Biege verwendete interne Objekttabellen (im vorliegenden Beispiel vom 10.10.1996) wo anhand verschiedener Objekt- und Finanzierungsdaten verschiedene Mindestnettoeinkommen ermittelt wurden.
In diesen Objekttabellen waren auch die unterschiedlichen Finanzierungskonditionen eingebaut, die von den Finanzierungspartnern von Heinen & Biege vorgegeben wurden, z.B. von der Badenia Bausparkasse, BFG (Bank für Gemeinwirtschaft) oder L-Bank (Landeskreditbank
Baden-Württemberg).

Bei der Auswahl der zu verkaufenden Wohnung an den Geschädigten war die Größe und Lage der ausgewählten Wohnung nicht der entscheidende Faktor. Entscheidend war:

- dass das Nettoeinkommen des Kunden zu dem errechneten Mindestnettoeinkommen der angebotenen Wohnungen in den verschiedenen Objektlisten genau passte und
- dass der Kunde ggf. Sicherheiten für die Finanzierung zur Verfügung stellen konnte (z.B. Bausparvertrag, Sparbuch, Lebensversicherung). Desto höher die verfügbaren Sicherheiten, desto höher konnte die vermittelte Finanzierung (mit Disagio) sein und
- dass bei der Finanzierung die monatliche Belastung so gering wie möglich war.
Dies erreichte man durch einen hohen Disagioanteil in der Finanzierung, wodurch für eine begrenzte Zeit z.B. 5 Jahre ein niedriger Zinssatz erkauft wurde, bei höherer Finanzierungssumme (die geringe Zinsfestschreibungsdauer von z.B. 5 Jahren erlaubte auch eine geringere Zinsbelastung und eine bewusst hohe Mietpoolausschüttung entlastete die Finanzierung zusätzlich).

Anhand dieser drei Kennzahlen konnte Heinen & Biege die zu verkaufende Wohnung im Paket mit einer Finanzierung innerhalb kürzester Zeit auswählen. Die gewonnenen Daten vom Kunden mussten lediglich mit den Daten aus den verschiedenen Objekttabellen verglichen werden.

Die vorausberechneten Kennzahlen für die Mindestnettoeinkommen, monatliche Belastung und Sicherheiten in den Heinen & Biege Objekttabellen ermöglichten eine sehr schnelle und einfache Auswahl einer passenden Wohnung inklusive Finanzierung (möglicherweise schleifte so ein versierter Vermittler seinen Geschädigten schon beim ersten Besuchstermin zur Beurkundung beim Notar!).

Diese fertig berechneten Objekttabellen vereinfachten und
beschleunigten den Verkauf von Immobilien (oder Schrottimmobilien) erheblich.


Wegen der Komplexität dieser Objekttabellen von Heinen & Biege,
dokumentieren wir die Funktionsweise dieser Dokumente anhand der "Objekttabelle Osnabrück"
auf der nachfolgenden Seite im Detail:

Dokument: "Erklärung der Heinen & Biege Objekttabelle zur Ermittlung der passenden Wohnung"
 
Der Vertrieb tönte laut internen Dokumenten, dass "Lohnsteigerungen, regelmäßige Mieterhöhungen sowie die Steuerersparnis" diese Art von Finanzierung schon zahlen würde (bzw. die Finanzierung sich quasi von selbst tragen würde).
Durch die möglichst hohe Finanzierung, bzw. durch das Ausreizen der Bonität des Kunden an der Grenze des Machbaren, erhielt der Strukturvertrieb Heinen & Biege auch höhere (versteckte) Provisionen, die u.a. im Kaufpreis versteckt waren und dem Kunden verschwiegen wurden. All diese versteckten Kosten (Weichkosten) wurden von der finanzierenden Bank, z.B. von der Badenia Bausparkasse, BFG-Bank oder L-Bank (wissentlich?) mitfinanziert.

Bedingt durch den teilweise erheblich höheren Verkaufspreis der Wohnungen (aufgebläht durch versteckte Provisionen und Zinssubventionen für das Darlehen) und den sehr niedrigen Bonitätsvoraussetzungen zur Finanzierung, weigerten sich auf Anfrage andere Banken solche Finanzierungen durchzuführen (siehe Seite "Badenia Bausparkasse AG").

4. Der mögliche Niedergang von Wohnanlagen durch nicht bedarfsgerechte Finanzierung?

Dadurch das der Strukturvertrieb Heinen & Biege die Bonität des Kunden bis zum Anschlag für die gefährliche Finanzierung, überwiegend von der Badenia ausreizte (und keine Reserven bei seinen Berechnungen für den Kunden einplante), brach bei vielen Kunden z.B. bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung, bei Kürzung oder Wegfall der kalkulierten gleichmäßigen Mieteinnahme des Mietpools (u.a. nach der Insolvenz des Mietpools HMG in 2000) oder durch die für den Kunden überraschenden stufenweise Sparraten Erhöhung der Badenia, die Finanzierung zusammen.

Da bei der Mehrzahl der ca. 6746 Heinen & Biege Finanzierungen so verfahren wurde, löste dies im schlimmsten Fall in den Wohnanlagen einen fatalen Dominoeffekt aus. Einige Geschädigte mussten wegen dem Zusammenbruch ihrer Finanzierung die Zahlungen einstellen (z.B. durch eine Privatinsolvenz). Als Folge erhielt unter anderem das finanzierende Institut, aber auch die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) kein Geld mehr.


Das Ausbleiben der Zahlungen von Wohngeld an die WEG kann im schlimmsten Fall eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG) zum Zusammenbruch bringen, falls immer mehr Geschädigte z.B. durch die Privatinsolvenz die Hausgelder nicht mehr zahlen können und dadurch die Gesamtkostenbelastung in der WEG auf die verbleibenden wenigen zahlenden Personen verteilt werden musste.


Eine WEG benötigt Geld, um die laufenden Kosten zu decken sowie für Instandhaltung und Renovierung des Gemeinschaftseigentums, was sie wegen der wachsenden Zahl von Nichtzahlern nicht mehr bekommt. Ein Teufelskreis setzt sich in Bewegung, was im schlimmsten Fall bedeutet das Selbst laufende Kosten (z.B. Heizung, Wasser, ...) nicht mehr gedeckt werden können. Dies konnte dazu führen, dass die WEG Verwaltung aufgibt (die Verwaltung niederlegt), der Zusammenbruch der Wohnanlage könnte jetzt kurz bevorstehen.


Verschärft wird die Lage dadurch, dass Eigentümerwechsel auf zahlungsfähige Eigentümer durch Zwangsversteigerungen oder Wohnungsverkäufe an Selbstnutzer in vielen fällen kaum mehr stattfinden, weil wenige Interessenten, wegen der sich abzeichnenden Probleme bereit sind, dort eine Wohnung zu kaufen.


Wozu dies führen kann, zeigt das 18 stöckige Wohnhaus in der „Kielstraße 26“ in Dortmund, welches mittlerweile als „Horrorhaus“ bezeichnet wird. Das Objekt, dass allerdings nicht durch Heinen & Biege vermittelt wurde, wurde nach dem bekannten Muster, überteuert an Kapitalanleger verkauft. Die meisten Geschädigten befinden sich inzwischen in Privatinsolvenz. Als folge konnten die laufenden Kosten durch die verbleibenden Eigentümer nicht mehr gedeckt werden, die WEG Verwaltung brach zusammen, was die Verwahrlosung noch weiter beschleunigte. Schließlich wurde das Objekt durch die Behörden geräumt und wegen Sicherheitsproblemen im Herbst 2002 zugemauert
(siehe http://www.webring-immobetrug.de/horrorhaus.shtm für weitere Infos).


5. Was ist eine Partner Immobilie?

Ab etwa 1993 hatte Heinen und Biege die (nur für sie gewinnträchtige) Idee mit der Partnerimmobilie. Hier wurde eine Wohnung zu 1/2 oder 1/4 in gleichen Teilen aufgeteilt und an mehrere Eigentümer verkauft.
Dieses neue Verkaufskonzept sollte "Personen mit kleinem Einkommen den Erwerb und Finanzierung einer Eigentumswohnung ermöglichen". Dies allerdings nur zum Vorteil des Vertriebes Heinen & Biege und der finanzierenden Bank!


Heinen & Biege begann mit dem Verkauf von Teileigentum, weil größere Wohnungen (ab ca. 60 qm) sich schwerer an Personen mit kleinem oder mittlerem Einkommen verkaufen ließen (denn sie verfügten nicht über die nötige Bonität zum Kauf einer solch großen Wohnung).
Später ging der Strukturvertrieb Heinen & Biege dazu über, auch kleinere Wohnungen (z.B. bis ca. 40 qm) in 1/2 oder 1/4 Wohnungen zum Verkauf anzubieten, weil sonst der drastisch überteuerte Kaufpreis einer ganzen Wohnung durch Klein- und Mittelverdiener nicht mehr aufgebracht werden konnte.


Nach diesem neuen gefährlichen Verkaufskonzept wurden an ca. 16 Standorten ca. 778 Wohnungen im ganzen Bundesgebiet verkauft (406 Wohneinheiten als 1/2, 372 Wohneinheiten als 1/4 Wohnung).

In Delmenhorst bei Bremen in der Bremerstr. 103-107 gibt es eine Wohnanlage bestehend aus 13 Etagen und 134 Wohneinheiten. Tatsächlich gibt es in dieser Anlage ca. 196 Eigentümer!
Für Heinen und Biege war dies eine großartige Idee um noch mehr verstecke Innenprovisionen und Vermittlerprovisionen der Banken zu bekommen.


Der Eigentümer solch einer Partnerimmobile erlebte allerdings später einen noch erheblich größeren Albtraum als der Besitzer einer ganzen Wohnung.
Kann ein Eigentümer einer 1/4 (!!) Wohnung seine Kreditraten nicht aufbringen und es kommt zur Zwangsversteigerung der Wohnung, haben die anderen Eigentümer dieser Partnerimmobile ein großes Problem. Außerdem wird es keinen Kaufinteressenten geben, der bereit ist, nur einen Bruchteil einer Wohnung zu kaufen, schon deshalb sind solche Wohnungsteile i.d.R. völlig Wertlos (!).


6. Heinen & Biege und die Badenia Bausparkasse


Heinen und Biege (bzw. dessen Vertreter) brachten immer wieder das Argument, das diese Eigentumswohnungen von der "Badenia Bausparkasse AG" oder anderen Banken geprüft wurden.
Für die große Anzahl von Interessenten war dies sicherlich ein Kaufargument, denn der Vertrieb Heinen und Biege brachte regelmäßig den Begriff "Bank geprüfte Immobile" ins Spiel:

"Wenn die Bank JA sagt, dann ist doch alles in Ordnung."

Bei der Anbahnung des Geschäftes lag für die betreffende Wohnung tatsächlich auch schon
eine Finanzierungszusage vor, allerdings weil während der Anbahnung des Geschäftes vom
Kunden eine Selbstauskunft eingeholt wurde. Anhand des Ergebnisses wurde dann eine
passende Wohnung mit gekoppelter Finanzierung für den Kunden anhand eines Bonitätsrasters
ausgesucht (siehe oben (hier klicken)).

All dies war kein großes Problem, weil die Heinen und Biege über einen ausreichenden Bestand an verkäuflichen Immobilien verfügte und unter anderem eng mit der Badenia Bausparkasse AG zusammenarbeitete, wie nachfolgendes Dokument u.a. belegt:

Dokument: "Besuch der Firma Heinen und Biege/Baufinanz in der Badenia Hauptverwaltung"
Quelle: www.ig-aachen.de

Heinen & Biege vermittelte insgesamt 6.900 Erwerberfinanzierungen mit einem Volumen von 969 Mio. DM (495 Mio. €). Davon wurden 5.200 Finanzierungen mit einem Volumen von 727 Mio. DM (371 Mio. €) von der Badenia für eigene und fremde Rechnung angenommen.

Im Politmagazin "Report Mainz" vom 28.10.2002 wird einem ehemaligen Heinen und Biege Mitarbeiter folgende Frage gestellt:

"Hätte denn Heinen & Biege ohne die Badenia überhaupt existieren können?"
:

Antwort: "Nein."

Die Heinen und Biege verkaufte auf diese Art und Weise über 6746 Wohnungen und sackte Millionen DM/Euro über die versteckte Innenprovision ein. Über 6746 Menschen/Familien würden durch diese Geschäfte nachhaltig geschädigt!

7. Wie viele Wohnungen verkaufte Heinen & Biege?


Anhand von Vertriebslisten, verkaufte der Strukturvertrieb Heinen & Biege ab 1988 in ca. 53 Städten 6746 Wohnungen an Kleinst- und Mittelverdiener im ganzen Bundesgebiet.

Heinen & Biege verkaufte die überwiegende Anzahl dieser Wohnungen im Bundesland Niedersachsen (überwiegend aus dem Bestand der ALLWO (frühere Neue-Heimat Bestände), siehe Seite "Pilotprojekt Melle"), verkaufte aber auch Wohnungen in den Bundesländern Baden-Württemberg,
Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Sachsen-Anhalt.

Weitere Infos zu den verkauften Objekten des Strukturvertriebs Heinen & Biege können Sie auf der Seite [Heinen & Biege Objektliste] nachlesen.

8. Die Verkäufe der "Heinen und Biege" in Melle


Beim Verkauf der 201 Wohnungen durch Heinen & Biege in Melle war automatisch fast jeder Käufer Mitglied im Meller Mietpool der Firma HMG (Tochter "Heinen und Biege"). Diese umfasste diverse Objekte in Melle.

Wenn man sich dessen nicht nachvollziehbare Mietpoolabrechnungen genau untersucht, kann man ermitteln wie viele Eigentümer Mitglied im betrügerischen "Mietpool Melle" der Heinen & Biege Tochter HMG waren:
 
Uebersicht HMG Mietpoolrechnungen 1991 bis 2000. Ueber 192 geschaedigte durch Heinen und Biege in 1993
 
Nach dieser Tabelle waren 192 von 201 geschädigten Wohnungskäufern Mitglied des Mietpools.

Die meisten Eigentumswohnungen wurden zwischen 07.1990 und 08.1993 verkauft.
Als Verkäufer trat die "WVAG, Wohnungsvermögens AG in München" auf.

Dokument: "Weitere detaillierte Erläuterungen zur Tabelle"

Zwischen 1990 und ca. 1992 lag der Nettoverkaufpreis von Heinen & Biege in Melle bei 1.770,00 DM
(904,99 €) je Quadratmeter, worin die versteckte Innenprovision (zwischen 28% in 1990 und 35% in 1993) und der interne Abgabepreis von 1.370,00 DM/qm (700,47 €/qm) für den Verkäufer (WVAG) mit eingerechnet war.
Der Gesamtaufwand betrug ca. 1.990,00 DM (1.022,58 €) pro Quadratmeter. Diese Summe beinhaltete alle Nebenkosten wie Notar, Courtage, Grunderwerbssteuer, Finanzierungsvermittlungsgebühren, et cetera.
Der Mietpool schüttete 7,10 DM (3,63 €) Netto pro Quadratmeter aus.

Heinen & Biege Verkaufte ab ca. 1992 Wohnungen zu einem höheren Nettoverkaufpreis von 1.905,00 DM (974,01 €) pro Quadratmeter. Der Gesamtaufwand betrug demnach ca. 2.085,00 DM/qm (1.066,04 €/qm). 110,00 DM (56,24 €) pro Quadratmeter flossen als Zinssubvention an die Darlehensgeberin.
Gleichzeitig wurde die Mietpoolausschüttung auf 7,80 DM/qm (3,63 €/qm) Netto erhöht.

Ab welchem genauen Zeitpunkt die Heinen & Biege den Kaufpreis für die Wohnungen anhob, ist bisher nicht genau bekannt. Vermutlich geschah dies ab dem 01.06.1992, weil der Verkäufer (WVAG) den internen Abgabepreis von 1.370,00 DM (700,47 €) auf 1.395,00 DM (713,25 €) pro Quadratmeter erhöhte.

Die genannten Aufwendungen (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) wurden in den Überwiegenden fällen von einer Bank oder Bausparkasse vollständig ohne Eigenkapital finanziert. In Melle wurden die von Heinen & Biege verkauften Wohnungen in den überwiegenden Fällen von der Badenia Bausparkasse finanziert weil die Heinen & Biege in den überwiegenden Fällen dessen Sonderfinanzierungsform vermittelte
(weitere Details, wie die Finanzierung in Melle genau aussah, siehe Seite Verkäufer WVAG (Insolvent) und Badenia Bausparkasse AG).

9. Hochrechnung der versteckten Innenprovision in Melle

Zählt man für eine Hochrechnung die Quadratmeter aller zum Mietpool gehörenden 192 Wohnungen zusammen, welches Heinen und Biege zwischen 1990 und 1993 in Melle vermittelte, kommt man auf 10.962,26 Quadratmeter.
Nimmt man die durchschnittliche versteckte Innenprovision von 32,7% welches Heinen und Biege in Melle kassierte als Grundlage für den gesamten Mietpool in Melle, kommt man sogar auf Stolze

4,96 Mio. DM (2,54 Mio. €) hochgerechnete versteckte Innenprovision,

die zwischen 1990 und 1993 in die Taschen von Heinen und Biege geflossen sind. Diese Summen wurden von den Banken, überwiegend aber von der Badenia Bausparkasse AG ohne Wissen der Käufer mitfinanziert!! Die finanzierenden Banken und Bausparkassen müssen anhand dieser Feststellung eine stümperhafte Beleihungswertermittlung vorgenommen haben!

Wie die Heinen und Biege Vermittler genau das Geschäft mit einer Geschädigten aus dem Mietpool Melle einfädelte und wie die Finanzierung durchgeführt wurde, kann man einer Gerichtsentscheidung vom Amtsgericht Wiesbaden 3 O 09/01, welches auf der Seite "Badenia Bausparkasse AG" steht, entnehmen.


10. Die Insolvenz der "Heinen und Biege" Gruppe

Ende der 90iger Jahre des letzten Jahrhunderts mehrten sich die Anzeichen, das die florierenden Betrugsgeschäfte des Strukturvertriebes Heinen & Biege nicht mehr so reibungslos liefen.
Erste Anzeichen gab es ab 1994/1995 mit den durch die Heinen & Biege Tochter HMG angehäuften erheblichen Mietpoolschulden und deren fragwürdige Umschuldung von verschiedenen Banken zur Badenia Bausparkasse (für Details, siehe dazu die Seiten "Mietpool HMG (Insolvent)").
In Melle wurde der Mietpool von Heinen & Biege subventioniert (vermutlich geschah dies auch in anderen Mietpools).

1998 trennten sich die Herren Heinen & Biege. Der Mitgeschäftsführer, Laurenz Biege schied 1998 aus der Gesellschaft aus und gründete seine neue Firma, die Domax Immobilienmanagement AG in Dortmund.

Zusätzlich entwickelten sich die Verkaufsgeschäfte für Erwerbermodelle (oder Schrottimmobilien) nicht wie erwartet.
Nach Ausscheiden von Laurenz Biege wurde zur Kontrolle der Heinen & Biege GmbH ein Beirat installiert, zu dessen Mitgliedern der Vorstand der Badenia Bausparkasse, Herr Agostini gehörte.
Im Frühjahr 1998 wurde schon festgestellt, das Heinen & Biege sich am rande der Insolvenz befand. Die letzte Beiratssitzung fand im Frühjahr 2000 statt und beschloss das ein Zusammenbruch verhindert werden muss. Dazu wurde von Verschiedenen Beteiligten (u.a. von der Badenia) eine Firma gegründet welches die Insolvenz der Heinen & Biege abwenden und sicherstellen sollte, dass der Vertrieb gelieferter und zugesagter Objekte weitergehen konnte.
An dieser "Nachfolgefirma", der TQI GmbH - einer Gründung u.a. von ehemaligen Vertriebsdirektoren der Heinen & Biege - war die Badenia über einen Treuhänder (die GSU GmbH) aus Hamburg beteiligt.

Die schlechte Situation auf dem Immobilienmarkt konnte den bisherigen Kreislauf (Teufelskreis) der Geschäfte von Heinen & Biege nicht mehr aufrecht halten. Heinen & Biege musste Jahr für Jahr Wohnungen Teuerer verkaufen, um die gestiegenen Vertriebs- und Provisionskosten decken zu können. Um die internen Abgabepreise und höheren Provisionen finanzieren zu können, wurden künstlich hohe unrealistische Mieteinnahmen bei der Finanzierung angegeben, wo in Wirklichkeit erheblich weniger erzielt wurde. Diese Differenz schüttete der Heinen & Biege Mietpool aus, welches teilweise durch den Vertrieb Heinen & Biege subventioniert wurde.

Das ganze System von Heinen & Biege baute sich auf hohes jährliches Wachstum auf, mit der Annahme das der Markt jedes Jahr wächst und dadurch mehr verkauft werden kann als im Vorjahr, ein typisches Schneeball system.

Die Verkaufspyramide (vergleichbar mit einem Kettenbrief) wurde Jahr für Jahr immer größer, bis dieser durch die Abflauenden märkte, wie ein Kartenhaus in sich zusammenbrach.

Folglich meldete die "Heinen und Biege GmbH" am 02.08.2000 Insolvenz an.

Später folgten die Tochter Firmen:

- "Baufinanzierungs- und Vermittlungsgesellschaft für Baufinanzierung mbH (Baufinanz), Dortmund",
- "IHB Immobilien Heinen und Biege GmbH, Dortmund",
- "LUV Liegenschaften und Vermögen Verwaltungsgesellschaft mbH, Dortmund",
- "HMG Haus-, Mieten- und Grundstücksbetreuungsgesellschaft mbH, Dortmund".
- "ImPro Immobilien-Projektentwicklungs- und Investitions Gesellschaft mbH, Dortmund"

Dokument: "Heinen und Biege" und Co. Aktenzeichen der Insolvenzverfahren.

Die Firma "Immopart Immobilienpartner Heinen & Biege, Grünwald bei München" ging nicht in Insolvenz und wurde stattdessen aufgelöst.

Durch die Insolvenz der Heinen & Biege Gruppe und u.a. dessen Tochter HMG, verschlechtere sich die finanzielle Situation vieler Geschädigte drastisch, unabhängig von der wirtschaftlichen Gesamtlage, wie manche finanzierenden Banken und Bausparkassen gerne behaupteten. Das war u.a. die Folge davon, dass die Mietpools nicht mehr das ausschütteten, was beim Verkauf der einzelnen Wohnungen und dem Abschluss der Finanzierung versprochen wurde, was zu erheblichen Mehrbelastungen für die Geschädigten führte.

Eines der Gründe warum die Heinen und Biege Gruppe in Insolvenz ging, können Sie gleich auf den Seiten "Mietpool HMG (Insolvent)" nachlesen.

Zu diesem Zeitpunkt soll es über 6746 Wohnungseigentümer geben, die durch "Heinen und Biege" und dessen Schwesterfirmen geschädigt wurden. Die Staatsanwaltschaft Dortmund ermittelt wegen Betrugs, Kapitalanlagebetrug, Unterschlagung von Vermögen der Mietpools und wegen Konkursverschleppung.


Trotz der Insolvenz des "Heinen und Biege" Firmengeflechts im Jahr 2000 geht es mit dem unseriösen Verkauf munter weiter! Die nachfolge Firmen der "Heinen und Biege" Gruppe treiben in Deutschland weiterhin ihr Unwesen ...
 
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