Das Pilotprojekt Melle
(Oder: Das "Meller Modell")
2. Was hat Melle mit dieser Geschichte zu tun?
3. Die dunkele Seite der "sozial verträglichen Wohnungsprivatisierung"
4. Die Gründung der ALLWO AG Hannover
5. Beziehung der ALLWO AG, Badenia, Heinen & Biege und WVAG
6. ALLWO AG verliert vor OLG Celle. Stiftung Warentest setzt ALLWO auf Finanztest-Warnliste
7. Wie schaut es heute aus (Oktober 2004)?
8. Fazit zum Pilotprojekt Melle (WIM)
1. Das Konzept "Wohnungen in Mieterhand"
Eines der Sanierungskonzepte, die zur Abwicklung der Neuen Heimat in 1985 vorgestellt wurden,
hieß "Wohnungen in Mieterhand" (oder "Wohneigentum in Mieterhand, WIM).
Die Gewerkschaftsholding BGAG (Beteiligungsgesellschaft für Gemeinwirtschaft AG (heute: Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften AG)) plante, zunächst das WIM-Modell in fast allen Bundesländern im Rahmen von Pilotprojekten zu testen.
Dabei sollte zum DGB-Bundeskongress im Mai 1986 ein Modellprojekt mit knapp 900 Wohnungen gestartet werden. Die Zuversicht stützte sich auf ein in Darmstadt bereits begonnenes Pilotprojekt mit insgesamt 156 Wohnungen. Dort wurden seit Dezember 1985 ca. 30 modernisierte Wohnungen an die Mieter verkauft, zu finanziellen Belastungen, die den bis dahin gezahlten Mieten entsprachen.
Das Konzept sah vor, dass Mieter Wohneigentum von einer Regionalgesellschaft der Neuen Heimat (später Wohnungsvermögensgesellschaft) erwerben sollten. Dabei stellten die gewerkschaftseigenen Unternehmen ein Paket zusammen, mit dem der Mieter in der Regel bis zu 80 % des Kaufpreises finanzieren konnten
(in Ausnahmefällen sollte eine Finanzierung zu 100 % des Kaufpreises möglich sein).
Die Zinsen lagen bei 100 % Auszahlung und zehn Jahren Laufzeit bei 6,75 %. Zum Projekt WIM bot die Gewerkschaftsholding BGAG als soziale Komponente ein "Sicherheitspaket" an, welches aus einer Rückkaufgarantie zum ursprünglichen Gesamtkaufpreis bestand, falls der Käufer unverschuldet in eine wirtschaftliche Notlage kam und die finanzielle Belastung des Wohnungskaufs nicht mehr verkraften konnte. Unklar blieb allerdings, wer die Wohnungen zurückkaufen sollte, falls die betreffende/beteiligte Neue Heimat Regionalgesellschaft nach einigen Jahren nicht mehr bestehen sollte.
Wenn die Mieter nicht kauften und von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machten, sollten die Wohnungen an Kapitalanleger verkauft werden, mit der größten Sicherheit für die dort noch wohnenden Mieter. Diese Mietverträge durften 8 Jahre (später sogar lebenslang!) nicht gekündigt werden (Mietbindungssperrfrist).
Zunächst kam dieses Sanierungskonzept bei der Abwicklung der Neuen Heimat allerdings nicht im großen Maßstab zum Zuge, da dieses Konzept anderen Sanierungs- bzw. Verkaufskonzepten im Wege stand (Stichwort Regionalisierung, siehe Seite Neue Heimat (Aufgelöst)).
Später stellt sich bei Verkaufsverhandlungen der Neuen Heimat Regionalgesellschaften heraus, dass unter anderen das Land Niedersachsen nicht bereit war, Wohnungsbestände der dortigen Regionalgesellschaft zu übernehmen.
Dabei war die "Neue Heimat Niedersachsen" bis Oktober 1987 keine selbstständige Gesellschaft, sondern war eine Enkelgesellschaft der "Neue Heimat Bremen" und zwar bis die Neue Heimat Bremen an die Hansestadt Bremen verkauft wurde (Stichwort Regionalisierung).
Weil der Stadtstaat Bremen nur Wohnungen auf dem Stadtgebiet von Bremen übernehmen wollte, fand bei ca. 37.000 Wohnungen ein Eigentümerwechsel statt, bzw. wurden Wohnungen von unterschiedlichen Gesellschaften (NWDS, NH Bremen) auf die "Neue Heimat Niedersachsen" übertragen.
Der Wohnungsbestand der neuen selbstständigen Gesellschaft "NH Niedersachsen" war deshalb sehr groß. Später sollte ein Teil dieses Wohnungsbestandes (ca. 8200 Wohnungen der "Neuen Heimat Niedersachsen") an eine noch zu gründenden Wohnungsvermögensgesellschaft verkauft werden, mit dem erklärten Ziel, diese in Eigentumswohnungen aufzuteilen und "sozial verträglich" an Mieter oder Kapitalanleger zu veräußern.
2. Was hat Melle mit dieser Geschichte zu tun?
Nach dem Verkauf der "Neuen Heimat" an Schiesser in September 1986 wurden alle WIM Verkaufsprojekte auf Eis gelegt. Nach dem Rückkauf der "Neuen Heimat" durch die Gewerkschaftsholding BGAG sollte jetzt ab Anfang 1987 das Verkaufskonzept WIM weiter getestet werden.
Man entschloss sich, dass Verkaufskonzept WIM im Bundesland Niedersachsen zu reaktivieren, da dieses Bundesland keine Bestände der "Neuen Heimat" übernehmen wollte, aber aufgeschlossen gegenüber dem Verkaufskonzept "Wohnungen in Mieterhand" war.
Zunächst musste geklärt werden, ob dieses Konzept überhaupt in Niedersachsen funktionieren konnte. Deshalb bestand der Treuhänder der Neuen Heimat dadrauf, dies über ein Pilotprojekt zu klären.
Dabei wählte man die Stadt Melle im Kreis Osnabrück aus, da alle dort beteiligten Organisationen dieses Vorhaben unterstützten.
Zu diesem Zweck wurde am 20.01.1988 die "WVAG Wohnungsvermögens Aktiengesellschaft" in München mit einem Grundkapital von 100.000,00 DM (51.129,19 €) mit der Satzung vom 19.05.1987 bzw. mit einem Nachtrag zur Satzung vom 20.11.1987 gegründet.
Am 05.06.1987 erwarb die "WVAG in Gründung" 264 Wohnungen und die dazu gehörenden Grundstücke in Melle. Hierzu erschien im Meller Kreisblatt am 11.06.1987 ein Artikel:
| Dokument: Zeitungsartikel Meller Kreisblatt vom 11.06.1987 |
Nach dem Kauf wandelte die WVAG diese Wohnungen in einem rasanten Tempo in Eigentumswohnungen um. Am 21.10.1987 wurde die WVAG im Grundbuch als Eigentümer dieser Wohnungen eingetragen (Details, zu den in Melle erworbenen Objekten in der Fritz-Reuter Str., Gesmolder Str., Helgolandstr., Rabingenstr., Carl-Bösch-Str., Hochstr., Waldstr. und Von-Bar-Str. können Sie auf den Seiten "Verkäufer WVAG (Insolvent)" und "Bilder der Wohnungen in Melle" nachlesen)
Es sollte das Konzept von Wohnen in Mieterhand einer breiten Schicht von Organisationen vorgestellt werden. Aus diesem Grund lud eine große Bank Personen aus allen Wirtschaftlichen, sozialen und politischen Bereichen am 29.06.1987 zu einer Informationstagung nach Melle ein, zu der über 30 Personen erschienen (unter anderem der Mieterbund, der Haus- und Grundeigentümerverband, Vertreter des Bundesbauministeriums, Landesvertreter, Lokalpolitiker, Banken, Presse (u.a. Handelsblatt), ....).
Bei dieser Tagung im Berg Hotel Melle wurden die Details zum Konzept "Wohnungen in Mieterhand" (WIM) erörtert und über den Stand des Pilotprojektes Melle informiert. Die Teilnehmer dieser Tagung standen diesem neuen Konzept zur sozial verträglichen Wohnungsprivatisierung aufgeschlossen gegenüber.
Nach dieser Tagung meldete am 09.07.1987 das Handelsblatt auf Seite 10 (Titel: NEUE HEIMAT / ...):
| Zitat: | [...] In Niedersachsen favorisiert man zur Zeit ganz offensichtlich den Einzelverkauf von Wohnungen. Bekanntlich hat die BGAG schon zu früheren Zeiten das Modell, Wohnungen in Mieterhand "WIM" gestartet. In Melle ist man hier mittlerweile ein gutes Stück vorangekommen. Dem Vernehmen nach soll die Landesregierung dem Modell aufgeschlossen gegenüberstehen. [...] |
Offiziell wurde das Konzept "Wohnungen in Mieterhand" der Öffentlichkeit später als großer Erfolg dargestellt. Im Vordergrund stand, dass für die Mieter das Maximum an Schutz zugestanden wurde.
Man war über den Erfolg dieses Pilotprojektes im Nachhinein so überzeugt, dass man glaubte dieses Verkaufsmodell bundesweit umsetzen zu können.
Mit teilweise fatalen Folgen!
3. Die dunkele Seite der "sozial verträglichen Wohnungsprivatisierung"
Es gibt dennoch widersprüchliche Angaben über die Zahl der verkauften Wohnungen beim Pilotprojekt "Wohnungen in Mieterhand" (WIM) in Melle.
Am 24.03.1988 meldet das Handelsblatt auf Seite 5 (Titel: NEUE HEIMAT / ...):
| Zitat: | [...] Anders scheinen sich die Dinge in Niedersachsen zu entwickeln. Dort wurde in Melle ein Pilotprojekt gestartet, um Wohnungen der Neuen Heimat an Mieter zu verkaufen. Bisher, wie man hört, mit "ausgezeichnetem Erfolg". Die Wohnungen seien komplett renoviert, und das Interesse der Mieter, auch der alten Leute, am Kauf sei "sehr groß". Zur Zeit sind 25 Prozent von 264 Wohnungen in etwa einem halben Jahr verkauft worden. Es wird ernsthaft daran gearbeitet, dass Modell Melle auf ganz Niedersachsen insgesamt zu übertragen. [...] |
25 Prozent der Wohnungen wären 66 Stück gewesen, so dass man in März 1988 nur noch ein Restbestand von 198 Wohnungen hätte verkaufen dürfen.
Tatsächlich befanden sich am 31.12.1990, so der WVAG Geschäftsbericht für 1990, noch 169 Wohnungen in ihrem Bestand, und zwar nachdem im Jahr 1990 noch 68 Wohneinheiten verkauft wurden.
Am 31.12.1989 muss der Wohnungsbestand der WVAG demnach bei 237 Wohnungen gelegen haben!
Wie war es also möglich, dass zum 24.3.1988 ca. 66 Wohnungen (25%) verkauft wurden,
wenn fast 2 Jahre später zum 31.12.1989 in Wirklichkeit nur 27 Wohnungen (10%) verkauft wurden?
Dieser Widerspruch belegt, dass der Verkauf in Melle nicht wie geplant verlief.
Vor allen Dingen: Aus welchem Grund meldete man der Presse falsche Zahlen?
Sehr wenige Mieter ließen sich letztendlich auf das Kaufangebot ein. An Kapitalanleger schien der Verkauf auch nicht so recht klappen zu wollen und Selbstnutzer werden kaum gekauft haben, weil diese wegen der Mietbindungssperrfrist für zunächst 8 Jahre (später sogar lebenslang!) gegenüber den Mieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen konnten.
Am 01.05.1989 erhöhte der Verkäufer WVAG den Verkaufspreis von 1290,00 DM (659,57 €) auf 1.370,00 DM (700,47 €) das Quadratmeter, so dass diese Wohnungen noch unattraktiver für Kaufinteressenten wurden.
Anfang 1990 äußerte sich der ehemalige Badenia Finanzvorstand Elmar Agostini in einer internen Notiz über einer möglichen Übernahme der Rest-Wohnungsbestände durch die ALLWO, der Strukturvertrieb Heinen & Biege hätte diese Bestände dann mit betrügerischen Methoden an Kapitalanleger weiterveräussern sollen (weiteres hierzu kommt weiter unten im Text).
Zu diesem Deal kam es aus unbekannten Gründen nicht.
Stattdessen beauftragte die WVAG am 23.07.1990 den Strukturvertrieb Heinen & Biege direkt mit dem Verkauf der Wohnungen:
| Dokument: Lagebericht über das Geschäftsjahr 1990 der WVAG vom 22.4.1992, Seite 5 |
| Zitat: | Der
Vertrieb wurde mit Vertrag vom 23.07.1990/30.07.1990 der Fa.
Heinen & Biege GmbH, Westfalendamm 275, 4600 Dortmund 1 übertragen. [...] Mit der Fa. Heinen & Biege ist nunmehr ein neues Verkaufskonzept entwickelt worden, so daß damit zu rechnen ist, daß bis zum Ende des Jahres 1992 ein Großteil der noch im Bestand der WVAG befindlichen 89 Wohnungen (Gesamtfläche 5883 qm) verkauft werden kann und sich dadurch die Lage der Gesellschaft auch weiterhin als stabil erweisen wird. |
Das neue Verkaufskonzept der Heinen & Biege bestand darin, diese Wohnungen nach einem ausgeklügelten Täuschungssystem, überteuert an Klein- und Mittelverdiener als Kapitalanlage (Erwerbermodell) im Paket mit dem rundum sorglos Paket "Mietpool" zu verkaufen.
In den überwiegenden Fällen baute Heinen & Biege (und dessen Untervertriebe) den Erstkontakt zum Käufer über Telefon auf (Kaltakquise, Coldcall) oder nutzte über Umwege bereits vorhandene Kontakte zum Kunden. In fast allen Fällen begann der Vertragsabschluss zu Hause oder beim Arbeitsplatz (Haustürgeschäft).
Die verkauften Wohnungen wurden dann unter Vermittlung von Heinen & Biege überwiegend von der BADENIA-Bausparkasse finanziert.
Durch die Beauftragung von Heinen & Biege durch die WVAG, wurden über 76% der Wohnungsbestände in Melle in kürzester Zeit verkauft.
Aus unbekannten Gründen kündigte die WVAG zum 24.08.1993 den Vertriebsvertrag mit der Heinen & Biege, so dass Heinen & Biege die letzte Wohnung am 18.8.1993 verkaufte.
Am 17 Juli 1994 steht im Geschäftsbericht der WVAG für das Jahr 1993 Folgendes vermerkt:
| Zitat: | Da
die Gesellschaft die 1987 erworbenen Wohnungen nahezu vollständig
veräußert hat, ist nach Abverkauf des restlichen Wohnungsbestandes, der unverändert beabsichtigt ist, dass Unternehmensziel erreicht. Weitere Geschäfte im Rahmen der Gesellschaft liegen angabengemäß zur Zeit nicht vor. |
Der Strukturvertrieb Heinen & Biege brachte folglich das Pilotprojekt Melle für den Verkäufer WVAG zum erfolgreichen Abschluss.
Ende 1993 hatte die WVAG noch 21 (von 264) Wohnungen im Bestand, zum 31.12.1996 waren es noch 9 Wohnungen.
4. Die Gründung der ALLWO AG Hannover
In Anlehnung an das Konzept "Wohnungen in Mieterhand" wurde nach Gründung der WVAG in München,
in Mai 1988 die ALLWO in Hannover als "Wohnungshandelshaus" gegründet.
Die Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften (BGAG) übernahm 44% der ALLWO, die Badenia Bausparkasse 30% und der restliche Anteil von 26% lag bei einer Investmentfirma aus Dänemark (ab 02/1989).
Die ALLWO kaufte schließlich ca. 8200 Wohnungen aus Beständen der Neuen Heimat Niedersachsen.
Der Verkaufserlös sollte deren bzw. das der Nachfolgegesellschaft (heute: Baubecon AG) fortbestand sichern.
Die Ergebnisse und Erfahrungen des Pilotprojektes Melle sollten dazu beitragen, die von der Neuen Heimat erworbenen ca. 8200 Wohnungen möglichst Gewinnbringend an Mieter, später über die ALLWO an Kapitalanleger zu veräußern.
Die zunächst beabsichtigte Veräußerung an die Mieter spielte dabei eine völlig untergeordnete Rolle schon wegen der hohen Preise und des - den Mietern natürlich bekannten Zustandes der Siedlungen.
5. Beziehung der ALLWO AG, Badenia, Heinen & Biege und WVAG
Es sollte sich als kein Zufall erweisen, dass die ALLWO ebenfalls den Strukturvertrieb Heinen & Biege mit dem Verkauf der Wohnungen beauftragen sollte. Dies war genau die gleiche Firma, welches die WVAG in 1990 in Melle mit dem Verkauf von Wohnungen beauftragte.
Zur Dreiecksbeziehung "Verkäufer ALLWO, Bausparkasse Badenia und Vertrieb Heinen & Biege" kann man auf Seite 10 und 11 im Badenia Sonderprüfungsbericht, welches der BaFin in 2001 von Deloitte & Touche anfertigen ließ, nachlesen:
| Zitat: | [...]
dass die Bausparkasse zu diesem Zeitpunkt gegenüber der
ALLWO [...] in der Verpflichtung stand, den Vertrieb von deren
Wohnungsbeständen zu übernehmen und zu organisieren.
Für diese Aufgabe war die von den Herren Heinen und Biege
aufzubauende Vertriebsorganisation vorgesehen. [...] Zwischen der ALLWO und den Herren Heinen und Biege ist auf Vermittlung der DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) eine Vertriebsvereinbarung abgeschlossen worden. Welche Bedeutung die Vertriebsorganisation der Heinen und Biege für die ALLWO und damit auch für die DBB (Deutsche Bausparkasse Badenia) hatte, ergibt sich aus einer Aktennotiz des damaligen Vorstandsmitglieds Sxxxxxxx vom 24. November 1989, in der er festhält: "Heinen und Biege sind mittlerweile der größte Vertriebspartner der Firma ALLWO, was aufgrund der BADENIA-Beteiligung an der ALLWO von größtem geschäftspolitischen Interesse ist" |
Die von Heinen & Biege verkauften Wohnungen wurden in Melle auch zu einem großen Teil von der BADENIA-Bausparkasse finanziert, vermittelt auch hier durch den Vertrieb Heinen & Biege.
Etwa 2 Monate später (am 26.01.1990) äußerte sich der ehemalige Badenia Finanzvorstand Elmar Agostini in einer internen Notiz zu den Wohnungsrestbeständen der WVAG in Melle:
| Zitat: | Herr Hxxxxxxxxx sprach weiter davon, daß die ALLWO eventuell noch Restbestände aus Melle erwarten will. Diese Einheiten (rd. 200) könnten den beiden (Bemerkung immoschaden.de: Heinen & Biege) auch angedient werden. Mehr sei nicht möglich, da auch die übrigen Vertriebspartner gerecht bedient werden mußten. |
| Dokument: Anlage 4.1 Nr. 4 aus dem BaFin-Bericht: Notiz vom Ehm. Badenia Finanzvorstand Agostini |
Letztendlich bekam die ALLWO AG nicht den Zuschlag über diese Restbestände (um diese über ihren Partner Heinen & Biege zu vertreiben),
sondern der Verkäufer WVAG München hatte den Strukturvertrieb Heinen & Biege selbst am 23.07.1990 beauftragt die rd. 200 Meller Wohneinheiten nach unseriösen Methoden zu verkaufen.
Seit Anfang 1992 sollten sich dann bei der ALLWO die Beteiligungsverhältnisse ändern, was dazu führte, dass die Aachener & Münchener Beteiligungsgesellschaft (AMB) die ALLWO im Laufe der 90iger Jahre selbst oder über Tochterfirmen komplett übernehmen sollte (seit den 70iger Jahren gehörte auch die Badenia Bausparkasse komplett zur AMB (heute Generali Deutschland)).
Am 07.11.1991 fand eine ALLWO Aufsichtsratssitzung statt, in dem es unter anderem um den Wechsel eines Vorstands von der ALLWO an die Aachener-Münchener Immobilien GmbH (AMI) ging. Dabei fiel eine Bemerkung zur möglichen zukünftigen Rolle zwischen der Aachener Münchener und der ALLWO:
| Dokument: ALLWO Aufsichtsrats Sitzungsprotokoll vom 07.11.1991, Seite 3 |
| Zitat: | Er sieht mit seinem Wechsel die Möglichkeit, im Rahmen der Verantwortung für die Immobilien-Gesamtstrategie der AM-Gruppe seine Überlegungen auch auf die ALLWO auszudehnen. |
1992 wurde das Kapital der ALLWO erhöht, dabei übernahm die Volksfürsorge Deutsche Lebensversicherung AG und die Aachener Münchener Lebensversicherung AG Anteile von der ALLWO.
Die Aachener Münchener Beteiligungs AG, die Mehrheitsaktionär der BADENIA war, hatte danach im Jahr 1992 ihren direkten oder indirekten Anteilsbesitz an der ALLWO auf 66% erhöht.
In 1996 wurde die ALLWO dann komplett von der Aachener Münchener Gruppe bzw. deren Tochtergesellschaften übernommen:
Das Buch "Die Akte Neue Heimat" enthält sehr interessante Informationen zur Abwicklung der Neuen Heimat, über das Pilotprojekt Melle, die Gründung der ALLWO, dass Konzept "Wohnen in Mieterhand" und Diverses mehr.
Es entstand im Auftrag der Gewerkschaftsholding BGAG, welches einen unabhängigen Autor damit beauftragte, die Abwicklung der "Neuen Heimat" aufzuarbeiten (weitere Informationen über das Buch können sie auf der Seite "Dokumentationen" auf diesen Seiten nachlesen).
In diesem Buch wird im Kapitel 12 die "sozial verträgliche Wohnungsprivatisierung" von fast allen Interviewpartnern als "sehr positiv" dargestellt. Nach dem GEWOS-Planungsmodell über 10 Jahre wollte man erreichen, dass die ALLWO im 4ten Jahr (1991) schwarze Zahlen schreiben sollte. Die Gewinnzone erreichte man allerdings überraschend schon im Jahr 1989, dem zweiten Geschäftsjahr der ALLWO!
Im gleichen Jahr begann der Strukturvertrieb Heinen & Biege damit, Wohnungsbestände massenhaft für die ALLWO zu verkaufen.
Gab es also einen Zusammenhang zwischen:
| - | Den
begonnenen, massiven Wohnungsverkäufen durch den Strukturvertrieb
Heinen & Biege (mit Betrugsmethoden) im Auftrag der ALLWO ab 1989 und |
| - | dem Umstand, dass die ALLWO die schwarzen Zahlen in Rekordzeit innerhalb von zwei Jahren (statt in 4 Jahren) erreichte und seit 1989 kein Verlust mehr verzeichnen musste? |
Genau diese Frage wird im Buch "Die Akte Neue Heimat" allerdings (bewusst?) nicht beleuchtet.
Die beteiligten Interviewpartner sprechen überwiegend noch heute vom vorbildhaften Charakter der Privatisierung von Wohnungsbeständen an Mieter und Kapitalanleger, unter Berücksichtigung der Mieterinteressen.
Es wird aber nicht erwähnt, dass dieser "vorbildliche Weg der Privatisierung" auch tausende Wohnungskäufer in den Ruin trieb.
Ein Teil der Interviewpartner in dem genannten Buch wird dies Wissen, denn zum Zeitpunkt der Interviews (April - September 1999), steckte der beauftrage Strukturvertrieb Heinen & Biege in erheblichen Schwierigkeiten (es drohte die Insolvenz) und es liefen bereits die ersten Gerichtsprozesse.
Der Strukturvertrieb Heinen & Biege, der bei der ALLWO und WVAG zum Einsatz kam, ruinierte durch sein Verkaufsmodell innerhalb von 11 Jahren die Altersvorsorge von ca. 6746 Personen/Familien.
6. ALLWO AG verliert vor OLG Celle. Stiftung Warentest setzt ALLWO auf Finanztest-Warnliste
Am 18.01.2005 berichtet die Stiftung Warentest auf ihrer Internet Seite über die ALLWO AG (Titel "Wegen übler Vertriebsmethoden verurteilt").
Dieser Artikel basiert auf eine Gerichtsentscheidung des OLG Celle (Az, 16 U 126/04 & Az. 16 U 127/04),
den die ALLWO wegen Falschberatung zur Rückabwicklung des Kaufs verurteilt hatte. Laut OLG Celle war es den Klägern erstmals gelungen vor diesem Gericht das betrügerische Vertriebsmodell des Vertriebspartners der ALLWO, Heinen & Biege darzulegen.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung dieses Urteils wurde die Revision vor dem BGH zugelassen.
Inzwischen zog die ALLWO AG vor dem V BGH Senat in der mündlichen Verhandlung am 18.11.2005 seine Revision zurück, was bedeuten wird, dass die beiden Urteile des OLG Celle rechtsgültig werden.
Laut dem betreuenden Anwalt bedeutet dies, dass "endgültig die Unrechtmäßigkeit des System Allwo/ Heinen&Biege/Badenia entlarvt" sei (Forumsartikel, siehe [hier]).
| Gerichtsurteil
OLG Celle, Aktenzeichen 16 U 127/04, gegen die ALLWO AG,
verkündet
am 7.12.2004. Dokument: allwo-olg-celle-16-u-127-04.pdf Quelle: Rechtsanwaltskanzlei " Kanzlei Resch & Kollegen", Berlin |
Der Inhalt der Finanztest-Warnliste kann [hier] abgerufen werden (kostenpflichtig).
7. Wie schaut es heute aus (Oktober 2004)?
Die WVAG München, die in Melle bei dem Pilotprojekt eine so große Rolle gespielt hatte,
wurde am 26.02.2002 aufgelöst und befand sich seitdem in Liquidation, ehe am 26.06.2004 vom Amtsgericht München das Insolvenzverfahren eröffnet wurde.
Einige geschädigte Wohnungskäufer klagen gegen die ALLWO, um eine Rückabwicklung wegen Falschberatung durch den beauftragten Vertrieb Heinen & Biege zu erreichen. Die ALLWO wurde bisher in über 110 fällen (seit 2003) zur Rückabwicklung wegen Falschberatung durch den beauftragten Vertrieb Heinen & Biege vor diversen Landgerichten (u.a. Hannover, Osnabrück) verurteilt.
Die Badenia Bausparkasse trat in einigen dieser Prozesse als Streithelfer für die ALLWO auf.
Einige der Landgerichtsurteile wurden beim OLG nach dem abgekürzten Gerichtsverfahren bestätigt, wobei die Revision abgelehnt wurde, weil laut OLG die Rechtslage eindeutig sei und die Berufung der ALLWO seiner Ansicht nach kein Aussicht auf Erfolg hatte. Inzwischen hat die ALLWO u.a. Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein Urteil des OLG Celle beim BGH eingelegt, weil auch das dortige OLG wegen der eindeutigen Rechtslage keine Revision zugelassen hatte. Wird hier ggf. auf Zeit gespielt?
Im Diskussionsforum www.immofrust.de wurde vor Kurzem bekannt (16.04.2004), dass die Geschäfte der ALLWO inzwischen über eine Tochter der AMB (Aachener & Münchener Beteiligungsgesellschaft (heute Generali Deutschland)) in Köln abgewickelt werden und die ALLWO in den bisherigen Geschäftsräumen in Hannover nicht mehr anzutreffen sind. Den Mitarbeitern der ALLWO wurde zum 31.03.2004 entlassen. Was all dies zu bedeuten hat, wird sich wohl noch zeigen.
Die Badenia Bausparkasse gerät auf Grund der Verflechtungen mit der ALLWO und Heinen & Biege immer mehr in Gefahr, in die Haftung genommen zu werden.
Am 31.07.2003 schaltete das LG Bochum (in einem Badenia Fall) den EuGH ein und prangerte dabei die bisherige Rechtsprechung des XI. Senats des BGH an. Es folgte dann eine Stellungnahme der EU-Kommission, in dem sie den XI. Senat des Bundesgerichtshofs scharf angriffen und ihm vorgeworfen wurde, eine verbraucherfeindliche Haltung einzunehmen. In diesem Prozess vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) geht es um das Widerrufsrecht für Geschäfte, die an der Haustür angebahnt wurden.
Dies war unter anderem Hauptbestandteil des Verkaufsmodells vom Strukturvertrieb Heinen & Biege, der u.a. von der WVAG und der ALLWO mit dem Verkauf beauftragt wurde (Aktenzeichen C-350/03).
Dabei unterstützt die Bundesregierung in diesem Prozess die Haltung der Deutschen Bausparkasse Badenia. Das Urteil wird noch im Jahr 2005 erwartet und könnte für einzelne Banken (u.a. Badenia) sehr teuer werden, falls das Gericht im Sinne der Geschädigten urteilt (siehe Presseberichte auf dieser Seite).
8. Fazit zum Pilotprojekt Melle (WIM)
Zusammenfassend war das Pilotprojekt Melle aus gesamtwirtschaftlicher Sicht, entgegen der bisher bekannten Darstellung eine absolute Katastrophe, da ein Strukturvertrieb zum Verkauf eingeschaltet wurde, der letztendlich über 76% der Wohnungen in Melle mit betrügerischen Methoden verkaufte.
Der Verkauf dieser Wohnungen hatte zur Folge, dass zwar die Mieter zu den alten Konditionen wohnen bleiben konnten (dies war die sozial verträgliche Komponente im Konzept "Wohnungen in Mieterhand"), allerdings wurden die 201 Erwerber, die in Melle über den beauftragten Strukturvertrieb Heinen & Biege eine Wohnung erwarben finanziell ruiniert, da sie in der Mehrzahl der Fälle falsch beraten und über die Höhe der tatsächlichen Mieteinnahmen getäuscht wurden.
Die geschädigten Erwerber zahlten meistens ca. das doppelte (oder mehr!) des Wohnungswerts, aufgebläht durch hohe versteckte Innenprovisionen und Gebühren an den Strukturvertrieb Heinen & Biege, die beim Verkauf mit keinem Satz erwähnt wurden.
Das Konzept zur "sozial verträglichen" Privatisierung von Wohnungsbeständen, Wohnen in Mieterhand (WIM), welches auf den Pilotprojekt Melle aufbaute, könnte man als gescheitert betrachten.
Die geplanten Verkäufe an die Mieter ließen sich nicht wie geplant umsetzen.
Die beauftragten Strukturvertriebe (Heinen & Biege bei ALLWO, WVAG) schafften es zwar einen Großteil dieser Bestände zu verkaufen, richteten allerdings durch das betrügerische Verkaufskonzept einen erheblichen gesamtwirtschaftlichen Schaden an.
Diese ließen den Satz "Sozial verträgliche Privatisierung" in einem neuen negativen Licht erscheinen, denn der ursprüngliche sozial verträgliche Zweck des Verkaufskonzepts "Wohnungen in Mieterhand" (WIM) wurde durch den Einsatz des Strukturvertriebs zum Verkauf an Kapitalanleger, die ihre Altersvorsorge aufbessern wollen, auf den Kopf gestellt.
Durch das betrügerische Verkaufskonzept der Strukturvertriebe (u.a. von Heinen & Biege) wurden die Käufer unsachgemäß beraten und bis zum Rand ihrer finanziellen Möglichkeiten finanziert (keine Reserven berücksichtigt, dafür aber höhere Provisionen für die Verkäufer).
Bei den kleinsten Schwierigkeiten brach bei vielen Geschädigten die Finanzierung zusammen (u.a. Insolvenz). Konsequenz ist, dass sich mittlerweile einige Wohnanlagen kurz vor dem Zusammenbruch befinden. Dies passierte, weil das Geld bei der Wohneigentümergemeinschaft (WEG) zu knapp wurde, selbst um die laufenden Kosten und die nötigsten Instandhaltungsarbeiten zu decken (viele Insolvenzen). Folglich gibt es zu wenige Zahler in die WEG Kasse und höhere Kosten auf die noch verbleibenden Zahler (da alle Kosten aufgeteilt werden). Siehe dazu die Seiten "Vertrieb Heinen & Biege (Insolvent)").
Das Konzept "Wohnen in Mieterhand" (WIM) und die Erfahrungen, die beim "Pilotprojekt Melle" ab 1987 gesammelt wurden, könnte man aus heutiger Sicht als eine der Wurzeln für den bundesweiten Massenbetrug mit dem Verkauf von drastisch überteuerten Altersvorsorge- und Steuersparimmobilen in über 300.000 fällen (nach vorsichtigen Schätzungen der Verbraucherzentralen) bezeichnen.
Das "Verkaufs"-Konzept, welches die Heinen & Biege anwendete (ca. 6746 Opfer) wurde ab Anfang der 90er Jahre von vielen Vertrieben genutzt. Namhafte Banken finanzierten die einzelnen überteuerten Verkäufe.
Einer der Erfinder des Konzeptes "Wohnen in Mieterhand", Manfred Wxxxxxxxx (ehm. Mitglied des Vorstands der Gewerkschaftsholding BGAG) saß von 1988 bis 2003 im Aufsichtsrat der ALLWO, der sich in der Vergangenheit gerne als "Vorzeigeunternehmen für sozial verträgliche Privatisierung von Wohnungsbeständen" präsentierte.
Die Erfinder verkauften bis heute das WIM-Konzept als erfolgreiches sozial verträgliches Instrument der Wohnungsprivatisierung. Aus ihrer Sicht stimmt dies, denn die Erfinder sind in den meisten Fällen unter dem größtmöglichen Schutz der Mieter ihre Wohnungen los geworden.
Dabei ist es mehr als zweifelhaft, ob über 3808 Wohnungen, die Heinen & Biege im Auftrag der ALLWO verkaufte tatsächlich, wenn man die Situation der Käufer betrachtet "sozial verträglich" verkauft wurden.
Und genau diese negativen Hintergrundinformationen werden von den Erfindern des WIM/WVG Konzeptes aus nahe liegenden Gründen nicht erwähnt!
Bemerkenswert ist auch, dass die Öffentlichkeit bisher noch nicht richtig erkannt hat, dass der Verkauf von Eigentumswohnungen an Kapitalanleger über Strukturvertriebe als "Erwerbermodell", eine Folge des "Neue Heimat" Skandals der 80iger Jahre ist (zumindest was die beschriebenen Firmen auf diesen Seiten betrifft).
Zudem, ist zu hinterfragen:
| - | Was wusste die mächtige BGAG (Beteiligungsgesellschaft der Gewerkschaften AG), an dem der DGB und zahlreiche Einzelgewerkschaften beteiligt sind, über den Einsatz von "Strukturvertrieben" zur Verkaufsförderung ihrer ehemaligen Wohnungsbestände der Neuen Heimat (u.a. verkauft über die ALLWO, woran die Gewerkschaftsholding BGAG bis in die 90iger Jahre beteiligt war)? |
Viele der Opfer von Erwerbermodellen (des so genannten "Schrottimmobilienskandals") werden auch Mitglied einer Gewerkschaft sein.
Auf den nächsten Seiten wird anhand eines Einzelfalls gezeigt, wie Wohnungen in Melle durch einen Strukturvertrieb verkauft, finanziert und verwaltet wurden.
