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Erklärung der Heinen & Biege Objekttabelle
zur Ermittlung der passenden Wohnung:
 
   1. Heinen & Biege Objekttabelle & Bonitätsvoraussetzungen
1.1. Heinen & Biege Objekttabelle vom Objekt Osnabrück, Jeggener Weg 1-37, 2-18
1.2. Tabelle "Bonitätsvoraussetzungen"
   2. Wie wurde das Mindestnettoeinkommen in der Objekttabelle berechnet?
2.1. Kaufpreis Berechnung
2.2. Kennzeichnung der Wohnungsanteile in der Objektliste
2.3. Berechnung der (überhöhten) HMG Mietpoolausschüttung (Brutto)
2.4. Berechnung der Nebenkosten
2.5. Berechnung der netto HMG-Mietpoolausschüttung
2.6. Berechnung des Beleihungswertes
   3. Berechnung der Finanzierungsbelastung
3.1. Berechnung der Finanzierungssumme
3.2. Berechnung der monatlichen Zinsbelastung
3.3. Berechnung der Unterdeckung
3.4. Berechnung der monatlichen Tilgung (Sparrate)
3.5. Berechnung der zur Finanzierung notwendigen Sicherheiten
3.6. Berechnung des Mindestnettoeinkommens
3.7. Berechnung des Mindestnettoeinkommens bei Finanzierung mit Disagio
   4. Schlusswort

1. Heinen & Biege Objekttabelle & Bonitätsvoraussetzungen

Nachfolgende Dokumente zeigen, wie der Strukturvertrieb Heinen & Biege u.a. das erforderliche Mindestnettoeinkommen zum Verkauf ihrer Wohnungen ermittelt hat. Diese Dokumente wurden zwecks besserer Darstellbarkeit für diese Internetseite überarbeitet (gereinigt, gestaucht).

Die meisten Zahlen wurden in diesen Dokumenten auf- oder abgerundet.

1.1. Heinen & Biege Objekttabelle von Objekt Osnabrück,
Jeggener Weg 1-37, 2-18


Der Strukturvertrieb Heinen & Biege verwendete interne Objekttabellen (Stand: 10.10.1996), wo anhand des Nettoeinkommens vom Kunden und den ermittelten Sicherheiten sehr schnell die passende Wohnung ausgewählt werden konnte. Das berechnete Mindestnettoeinkommen steht unter "verfügbares Einkommen":
 
Heinen & Biege Objekttabelle von Objekt Osnabrück, Jeggener Weg 1-37, 2-18
 
In diesen Tabellen sind die Finanzierungskondition der finanzierenden Banken durch Heinen & Biege eingearbeitet worden. Die Finanzierungsbanken waren in der Regel BFG, L-Bank oder Badenia Bausparkasse AG.
 
1.2. Dokument "Bonitätsvoraussetzungen"

Im Badenia Sonderprüfungsbericht der BaFin wurde auf der Seite 57 eine Tabelle mit verschiedenen Vorgaben zum "erforderlichen frei verfügbaren Einkommen" abgedruckt.
In der bereits vorgestellten Objekttabelle (siehe oben) wurden in der Spalte "verfügbares Einkommen" die Daten für den Zeitraum ab dem 3.9.1996 verwendet (rot umrandet, siehe unten):
 
Tabelle zum erforderlichen frei verfügbaren Einkommen aus Badenia Bafinbericht von Deloitte & Touche, Seite 57
 
Diese Tabelle deckte einen Zeitraum von ca. 10 Jahren ab (ab 19.7.1991), wobei auffällt das die Beleihungsanforderungen der Badenia über einen solch langen Zeitraum sehr gering waren.
 
2. Wie wurde das Mindestnettoeinkommen in der Objekttabelle berechnet?

Die Berechnung des erforderlichen Mindestnettoeinkommens zum Kauf von Heinen & Biege
Erwerbermodellen (oder Schrottimmobilien) ist für den Laien nicht unbedingt nachvollziehbar.
In diesem Beispiel zeigen wir, wie die Daten zum Erwerb einer 1/2 Wohnung (Partnerimmobilie oder Bruchteileigentum) in Osnabrück, Jeggener Weg 1-37, 2-18 berechnet wurde.
 
2.1. Kaufpreis Berechnung
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Kaufpreis Berechnung
2.638 DM Kaufpreis pro qm * 33,345 qm Wohnungsgröße = 87.964 DM Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten).
(Kaufpreis bestehend aus: internen Abgabepreis, versteckte Innenprovision und versteckte Zinssubvention)
 
2.2. Kennzeichnung der Wohnungsanteile in der Objektliste
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Kennzeichnung der Wohnungsanteile in der Objektliste
In der Objektliste wird unter "Bemerkungen:" erklärt, was die einzelnen Zahlencodes in der Spalte "Objekt" bedeuten. In diesem Berechnungsbeispiel für das Objekt 1 ist die Nummer 2 vermerkt, also eine 1/2 Wohnung mit 33,345 qm (die ganze Wohnung war 66,69 qm Groß).
 
2.3. Berechnung der (überhöhten) HMG Mietpoolausschüttung (Brutto)
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung der (überhöhten) HMG Mietpoolausschüttung
8,90 DM HMG Brutto Mietpoolausschüttung pro qm * 33,345 qm Wohnungsgröße = 297,00 DM pro Monat.
Bei der HMG-Mietpoolausschüttung handelt es sich nicht um die tatsächliche Mieteinnahme vom Mieter, sondern um einen in der Regel (erheblich) höhere Ausschüttung des Mietpools.

Die hohe HMG-Mietpoolausschüttung wurde auch bei der Beantragung des Finanzierungsdarlehens als Mieteinnahme angegeben, um bei der von der Bank durchgeführten Beleihungswertermittlung ein höheres Darlehen zu bekommen (im Vergleich zur Angabe der tatsächlichen Mieteinnahme). Die im Darlehensantrag angegebene Mietpoolausschüttung als Mieteinnahme war regelmäßig (erheblich) höher als die tatsächliche erwirtschaftete Mieteinnahme. Entgegen dem Standard wurde im Darlehensantrag als Beleihungswert eine Summe angegeben, welcher aus dem Kaufpreis inklusive aller Kaufnebenkosten bestand (Finanzierung ab 110%).
 
2.4. Berechnung der Nebenkosten
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung der Nebenkosten
Schritt 1: 0,66 DM Instandhaltungsrücklage pro qm/Monat * 33,345 qm Wohnungsgröße = 22,00 DM
Schritt 2: + 36,80 DM WEG Gebühr/Monat : 2 = 18,40 DM (nur als 1/2 Gebühr zahlbar, da 1/2 Wohnung)
Schritt 3: + 32,20 DM HMG Mietpoolgebühr/Monat = 73,00 DM Abziehbare kosten pro Monat.
 
2.5. Berechnung des netto HMG-Mietpoolausschüttung
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung Netto HMG-Mietpoolausschüttung
   297,00 DM HMG Brutto Mietpoolausschüttung/Monat - 73,00 DM Abziehbare kosten/Monat
= 224,00 DM Mietpoolausschüttung netto pro Monat.

Bei diesem Objekt (Osnabrück, Jeggener Weg) wurden bestimmte Nebenkosten nicht vom Mietpool bezahlt, weswegen diese getrennt von der Brutto-Mietpoolausschüttung abgezogen wurden.
Dies war bei allen vor 1995 neu in den Vertrieb genommenen Objekten anders (z.B. Melle).
Hier zahlte der Mietpool diese Nebenkosten, weshalb dieser Rechenschritt in den Dokumenten nicht notwendig war, weil es sich um eine "netto Mietpoolausschüttung" handelte.
   
Die überhöhte Mietpoolausschüttung des Heinen & Biege Mietpools HMG ermöglichte eine geringere monatliche Belastung des Wohnungskäufers (im Vergleich zur tatsächlichen eingenommenen Miete) und drückte das erforderliche Mindestnettoeinkommen für die Finanzierung jeder angebotenen Wohnung weiter nach unten. Die überhöhte Mietpoolausschüttung ermöglichte es noch mehr Personen mit kleinerem Einkommen eine Immobilie im Paket mit einer Finanzierung über den Strukturvertrieb Heinen & Biege zu erwerben!
 
2.6. Berechnung des Beleihungswertes
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung des Beleihungswertes
3.341 DM Beleihungswert pro qm * 33,345 qm Wohnungsgröße (1/2 WE) = 111.406 DM Beleihungswert.
Der hier genannte Beleihungswert diente sozusagen als Maximalwert/Richtwert für die angebotene Finanzierungssumme.

Entgegen dem Standard bestand dieser Richtwert aus
- dem überhöhten Kaufpreis (interner Abgabepreis, versteckte Innenprovision, versteckte Zinssubvention),
  und
- den Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, Finanzvermittlungsgebühr, Courtage)
 
3. Berechnung der Finanzierungsbelastung

In der "Osnabrücker Objekttabelle" wurden verschiedene Varianten der Bankfinanzierung aufgelistet.
Bei der Auszahlung von 98%, 96%, 94% und 92% handelte ich um ein Darlehen mit eingebautem Disagio. Mit dem Disagio erhöhte sich die Finanzierungssumme, gleichzeitig verminderte sich der nominal Zinssatz per Anno (und monatliche Belastung) bei dieser Art der Finanzierung.

Faustregel: Desto höher das Disagio, desto höher waren die geforderten Sicherheiten (bzw. ein höheres notwendiges Nettoeinkommen). Aber auch: Durch die höhere Darlehenssumme verteuerte sich das Darlehen = Höhere (versteckte) Provisionen flossen an den Strukturvertrieb Heinen & Biege.

In dem nachfolgenden Berechnungsbeispiel wurde das Objekt 1, eine 1/2 Wohneinheit mit 33,345 qm nachgerechnet. Dis Finanzierung ist ohne Disagio, also 100% Auszahlung. Die Finanzierungssumme liegt bei 100.000 DM bei 6,75 Zinsen per Anno.

3.1. Berechnung der Finanzierungssumme
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung der Finanzierungssumme
Kaufpreis: 87.964 DM + 13% Kaufnebenkosten pauschal = 99.399,32 DM
Finanzierungssumme (aufgerundet) = 100.000 DM
Der berechnete maximale Beleihungswert von 111.406 DM wurde in diesem Fall nicht ausgeschöpft.

Die Finanzierung von 109.000 DM bei 8% Disagio (8.720 DM) zum Erkaufen eines günstigeren Zinssatzes über 5 Jahre Laufzeit (4,95% anstatt 6,75%) und 92% Auszahlung (100.280 DM) reizte den angegebenen Beleihungswert von 111.406 DM nicht aus.

Bei verschiedenen Heinen & Biege Objektlisten wurde eine pauschale von 13% als Kaufnebenkosten auf dem Kaufpreis geschlagen, um die erforderliche Finanzierungssumme zu ermitteln.
Bei verschiedenen ALLWO Objekten (z.B. Hamburg und Emden 1 & 2) betrug diese Pauschale der Kaufnebenkosten sogar 15% (Stand 10.10.1996).
 
3.2. Berechnung der monatlichen Zinsbelastung
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung der monatlichen Zinsbelastung
Schritt 1: 100.000 DM Finanzierungssumme * 6,75% Zinsen im Jahr = 6.750,00 DM Zinsen im Jahr
Schritt 2: 6.750,00 DM Zinsen im Jahr : 12 Monate = 563,00 DM Zinsen pro Monat
 
3.3. Berechnung der Unterdeckung
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung der Unterdeckung
563 DM Zinsen/Monat - 224 DM Nettomietpoolausschüttung/Monat = 339,00 DM Unterdeckung pro Monat.
Rechnet man die monatliche Tilgung (Sparrate) hinzu (Spalte "Tilg.(o.VWL)"), so erhält man die Tatsäschliche monatliche Belastung. Diese beträgt in diesem Beispiel 264 DM im Monat.
 
3.4. Berechnung der monatlichen Tilgung (Sparrate)
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung der monatlichen Tilgung (Sparrate)
Die Anfangssparrate wurde in dieser Tabelle mit 0,75 DM pro 1.000 DM Finanzierungssumme festgesetzt.
100.000 DM Finanzierungssumme : 1000 * 0,75 DM = 75,00 DM Ansparrate pro Monat.
Mit dieser Ansparrate wurde der erste der beiden Badenia Bausparverträge bespart, welche das Vorausdarlehen später ablösen sollte. Das Vorausdarlehen selbst wurde in den ca. ersten 12 Jahren nicht getilgt.

Die in der Objekttabelle aufgeführte sehr niedrige Sparrate zur Ansparung des ersten Bausparvertrags (welcher später das Vorausdarlehen zur Hälfte ablösen sollte) sorgte auch dafür, dass das berechnete Mindestnettoeinkommen zum Kauf der Wohnung niedrig war.
Regelmäßig wurde aber nicht drauf hingewiesen, dass die so genannte Sparrate alle 3 Jahre anstieg. Bei vielen Geschädigten stieg nach 10 Jahren die Sparrate auf das ca. 2,5 fache des anfänglichen Wertes (bzw. gibt es hinweise, wo nach 10 Jahren die Sparrate auf bis zum 5,6 fachen des Anfangswerts anstieg!!).
 
3.5. Berechnung der zur Finanzierung notwendigen Sicherheiten
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung der zur Finanzierung notwendigen Sicherheiten
In der Osnabrücker Objekttabelle waren keine Sicherheiten zum Kauf einer Wohnung notwendig.

In der Regel bestanden die Sicherheiten der Kunden aus bestehenden Sparbüchern, Bausparverträgen oder Lebensversicherungen. Diese wurden, um die notwendigen Finanzierungssicherheiten zu stellen, in Höhe der geforderten Sicherheit an das Finanzierungsinstitut abgetreten.
 
 
3.6. Berechnung des Mindestnettoeinkommens
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung des Mindestnettoeinkommens
Folgende monatliche Mindestnettoeinkommen wurden berechnet:
 
Ledig: Verheiratet    Verh.+ 1K.  
339 DM
+75 DM
+800 DM
+1.000 DM
=2.214 DM
339 DM
+75 DM
+800 DM
+1.500 DM
=2.714 DM
   339 DM
+75 DM
+800 DM
+1.850 DM
=3.064 DM
Unterdeckung (Nettomietpoolausschüttung minus Zinsbelastung)
Sparrate (Tilgung ohne Vermögenswirksammer Leistungen)
Miete pauschal (siehe Dok. "Bonitätsvoraussetzungen")
Lebenshaltung pauschal (siehe Dok. "Bonitätsvoraussetzungen")
 
3.7. Berechnung des Mindestnettoeinkommens bei Finanzierung mit Disagio
Heinen & Biege Objekttabelle Osnabrück: Berechnung des Mindestnettoeinkommens bei Finanzierung mit Disagio
Bei einer Finanzierung mit Disagio wurde zusätzlich zum notwendigen mindest
"verfügbaren Einkommen" noch pro 2% Senkung der Auszahlungssumme (Disagio)
zusätzlich die Summe "Tilg. (o.VWL)" * 0,5 hinzugerechnet.

Beispiele für das mindest "verfügbare Einkommen" einer ledigen Person:
 
Auszahlung 
98%: 
Auszahlung 
92%: 
 
312 DM
+77 DM
+38 DM
- DM
+800 DM
+1.000 DM
2.227 DM
226 DM
+82 DM
- DM
+164 DM
+800 DM
+1.000 DM
2.272 DM
Unterdeckung (Nettomietpoolausschüttung minus Zinsbelastung)
Sparrate (Tilgung ohne Vermögenswirksammer Leistungen)
Zusätzlich, Sparrate * 0,5 (Tilgung ohne VWL)
Zusätzlich, Sparrate * 2,0 (Tilgung ohne VWL)
Miete pauschal (siehe Dok. "Bonitätsvoraussetzungen")
Lebenshaltung pauschal (siehe Dok."Bonitätsvoraussetzungen")

Anhand dieser Beispielberechnung könnten Sie (wenn Sie Lust haben) die anderen Mindesteinkommensarten (verheiratet bzw. verheiratet mit 1 Kind) berechnen.

Der Verwendung eines Darlehens mit hohem Disagioanteil war ein beliebtes Mittel um die Finanzierungsbelastung in den ersten Jahren möglichst niedrig zu halten (durch erkaufen eines niedrigen Zinssatzes mit einer hohen Finanzierungssumme).
Nach der Zinsfestschreibung von z.B. 5 Jahren hätte man bei gestiegenen Marktzinsen damit rechnen können, dass die monatliche Belastung stark ansteigt (und somit die monatliche Belastung).
Zwecks weiterer Infos, siehe Seite "Badenia Bausparkasse AG"
 
4. Schlusswort

Jetzt wissen Sie anhand des Beispiels "Objekt Osnabrück, Jeggener Weg 1-37, 2-18",
wie der Strukturvertrieb Heinen & Biege das erforderliche Mindestnettoeinkommen für ihre Verkaufsobjekte errechnet hatte und welche Sicherheiten zur Finanzierung (sofern nötig) erforderlich waren.

Wenn Sie Lust haben, können sie das Ganze für die anderen Objekte bzw. die unterschiedlichen Finanzierungen nachrechnen.
 
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